众安财报闹乌龙, 浙系黑马房企降速

上市房企众安集团近期闹出了一场 “乌龙事件”。

由于出现印刷失误，在众安集团 2024 年中期业绩报告中，土地储备总建筑面积竟被错印为 8.1 亿平方米。意识到错误后，众安集团于 9 月 6 日发布了一则澄清公告，表明存在印刷错误，并确定修正后的土地储备总建筑面积约为 810 万平方米。

针对此事，记者尝试拨打众安集团官网电话，但被告知无法转接至相关部门。

一位上市房企证券部门的专业人士指出，即便是上市公司的财务报告也可能出现错误，不过由于财务报告通常都有严格的审核流程，所以出现错误的概率相对较小。

作为浙江本土企业，在绿城、滨江等知名房企的耀眼光芒下，众安集团此前一直不怎么引人注目。公开资料显示，其创始人施中安曾是杭州萧山区财政税务局的一名公职人员，担任过萧山市银河房地产开发公司总经理，主持开发了银河公寓、银河商务中心、银河小区等知名项目。

1997 年，施中安毅然决定下海创业，同年成立了众安房产公司，也就是众安集团的前身。很快，他在萧山区成功拿下一块宅地，开发了首个项目众安花园，自此在杭州房地产市场站稳了脚跟。

在施中安的精心运作下，如今的众安集团已发展成为涵盖地产、物管、商业、资本等多个领域的综合性企业。除了众安集团，施中安还拥有另外两个港股上市平台 —— 中国新城市（01321.HK）和众安智慧生活（02271.HK）。

众安集团被业界广泛知晓是在 2021 年，这一年，众安集团在土地市场上表现突出，拿下多宗热门地块。也正是这种逆势加码的举动，让业界赋予了它 “黑马” 的称号。

“众安集团也是本土房企，但最近几年的发展不尽如人意。” 一位杭州本土另一家房企的内部人士表示。

在最近两年，从各种迹象来看，众安集团似乎放慢了脚步，种种表现都在表明：众安集团正在收缩战略布局。

投资拿地方面明显收缩

最为明显的就是在土地方面的收缩。

众安集团之所以被称为新的浙系 “黑马” 房企，原因就在于其在土地市场上的大肆收购。

根据财报信息，2021 年，众安集团花费 111 亿元，一举拿下 12 幅土地，新增土地面积 193 万平方米。

2022 年，众安集团又投入 49 亿元拿下 7 宗地，新增土地建筑面积约 52.4 万平方米，新增土地平均楼面价约为 9323 元 / 平方米，可谓势头强劲。截至 2022 年末，众安集团的总土地储备面积已经超过千万平方米。

然而，自 2023 年开始，众安集团在公开拿地方面的消息便极为稀少。截至 2023 年末，众安集团的土地储备总建筑面积降至 863 万平方米。

根据修正后的数据，截至 2024 年中期，众安集团的土地储备规模进一步收缩至 810 万平方米。虽然从 2022 年下半年起，众安集团就没有新增土地储备，但它仍然表示，截至上半年末的土地储备足以支撑公司未来五年的发展。

人员组织方面也在收缩

随着 2021 年至 2022 年拿地规模的增加，众安集团的发展进入扩张阶段，与之相匹配的是，公司人员数量也在不断增多。

众安集团的财报数据显示，2020 年、2021 年和 2022 年的雇员数量分别为 4573 人、4911 人和 5506 人，总体呈现上升趋势。

其中，由于 2021 年雇员人数大幅增加，当年众安集团的员工成本同比上涨了 38.4%。而到了 2022 年，或许是已经察觉到行业开始步入 “寒冬”，虽然 2022 年的雇员人数相比 2021 年有所增加，但在这一年，众安集团采取了多种降本增效的措施，使得在员工人数增加的情况下，员工成本还下降了 17.4%。

随着房地产行业进入深度调整期，众安集团从 2023 年也开始实施减员措施。

财报数据显示，众安集团 2023 年雇员有 5017 人，而其 2023 年中期的雇员人数还有 5427 人，这说明，众安集团可能在 2023 年下半年开启了一轮人员优化。与 2022 年末的 5506 人相比，2023 年末，众安集团的减员幅度约为 9%。

与此同时，2023 年，众安集团的员工成本为 397.6 百万元，同比下降约 11%。

对此，众安集团在财报中解释称，员工成本下降主要是因为公司采取了多种降本增效措施，根据业务发展优化了人员配置。

而当年员工成本下降比例略大于员工人数减少比例，这表明在 2023 年，众安集团可能已经开始实施降薪措施。

到了 2024 年上半年，众安集团裁员降薪的趋势更加明显，其雇员进一步减少至 4986 人，相比 2023 年末的员工成本 397.6 百万元，今年上半年员工成本仅有 186.8 百万元，半年内员工成本降幅约为 53%。

业绩表现同样收缩

无论是在公开市场暂停拿地，还是在人员组织上进行优化，背后的原因都指向众安集团最近几年业绩的收缩。

今年上半年，众安集团的收入约为 92.83 亿元，同比增长约 127.6%，但同期其母公司拥有人应占溢利却仅有 6250.9 万元，同比减少 68.2%，增收不增利的现象十分明显。

由于过去几年拿地扩张较为激进，众安集团的现金流状况并不乐观。数据显示，2021 年至 2023 年，众安集团的经营性现金流净额分别为 - 2.69 亿元、5.46 亿元、27.81 亿元，融资性现金流净额分别为 20.40 亿元、-18.80 亿元、-49.69 亿元，投资性现金流净额分别为 - 13.27 亿元、-9.20 亿元、-0.26 亿元。

截至 2024 年中报期末，众安集团的总资产负债率及净负债率分别为 69.1% 和 44.8%，维持在较为合理的水平。但其短期流动性却显现出压力。截至上半年末，众安集团持有的现金及现金等价物为 5.88 亿元，受限制现金 13.26 亿元，借款总额约为 77.87 亿元，其中一年以内到期的债务占比接近 50%，达 35.88 亿元。

与此同时，施中安旗下另外两个上市平台的业绩也不容乐观。同期，众安智慧生活的净利润难以突破 5000 万元，而中国新城市的持续亏损才刚刚出现扭转的迹象。

资本市场对 “众安系” 似乎也并不看好。中国新城市的股价长期在 1 港元 / 股以下徘徊，众安集团股价一度低于 0.1 港元 / 股，众安智慧生活上市一年多，股价在 1 港元 / 股上下波动，成交量时常为零。目前，这三家上市公司的市值合计不足 30 亿港元。

值得注意的是，有报道显示，在 “众安系” 发展的前期，施中安擅长通过关联垫款、质押融资、合作参股等资本手段，在地产、物管、商业、资本之间形成一个资金闭环，以此推动旗下公司的扩张。因此，市场对众安系三家上市企业关联方输血的质疑从未停止。从 2023 年起，施中安再次施展财技，转换资本运作方式，借助旗下合资的私募平台为旗下地产子公司提供资金支持。

不过，随着最近两年地产行业的下行，这家私募平台的投资风格也发生了变化，地产业务不再是其青睐的领域。

在今年年初的业绩发布会上，众安集团表示要顺应市场趋势，形成轻重资产并举的发展战略，探索代建新发展模式。然而，在最近两年，众安集团屡次传出项目延期交付、拖欠农民工工资等负面消息，在这种情况下，众安集团能否在代建赛道中占据一席之地，目前仍是一个未知数。